Czy firmy zarządzające budową mogą wykorzystywać swoich klientów? Zazwyczaj doradcy związani z inwestycjami, firmy zarządzające budową, inżynierowie czy architekci są obdarzani dużym zaufaniem. Jeżeli pozostaną bez kontroli, jest mnóstwo sposobów, aby nadużyć zaufania klienta i zostawić go uzależnionego od dalszych usług. W artykule jest kilka przykładów prosto z budów.
[Powiązanie roli Projektanta oraz Inżyniera] Szukasz firmy, której zlecisz w komplecie zarządzanie budową, projektowanie i rolę inżyniera? To może być rozsądne rozwiązanie. Właściwie to dość powszechna praktyka.
Ale jest pewien haczyk, o którym należy pamiętać: część zmian, może być związania z projektowaniem i powodować roszczenia o dostosowanie ceny i terminu realizacji. Niektóre z nich mogą być zbyt późno wydanymi rysunkami, lub rodzić koszty, które są wynikiem zbyt późnego wyjaśnienia, mówiąć wprost, mogą być przewinieniem Projektanta. Takie roszczenia są przedmiotem oceny przez Inżyniera. W sytuacji, w której Projektant i Inżynier reprezentuje tę samą firmę, nie można oczekiwać uczciwej i bezstronnej oceny roszczeń - ponieważ występuje konflikt interesów.
Na bazie mojego doświadczenia, spodziewałbym się, że w takich sytuacjach błędy Projektanta mogą być ukrywane tak długo, jak to możliwe, lub nawet mogą nigdy nie zostać uznane przez Inżyniera. W konsekwencji, możemy spodziewać się odpowiedzi Wykonawcy i stawiamy na szali dalszy los projektu np. jeżeli odrzucone roszczenia wiążą się z płatnościami, można spodziewać się spowolnienia prac na budowie. Powoduje to dodatkowe, niezwykle kosztowne opóźnienia, oraz późniejsze koszty rozwiązywania sporu.
Jak tego uniknąć? Zbytnie uzależnienie się od jednej firmy czyni podatnym na jej wpływ czy manipulacje. Zlecenie obowiązków Projektanta oraz Inżyniera jednej firmie sprawdza się, jeżeli funkcjonuje dodatkowy nadzór nad zarządzaniem roszczeniami. W tym celu, radzę zaangażować niezależną, odpowiednio wykwalifikowaną osobę do nadzorowania roszczeń związanych z projektem.
[Interpretacje przepisów prawnych] W podcaście Joe Rogan Experience, Elon Musk podniósł, że organizacje pozarządowe mogłyby go obwiniać o dyskryminację, jeśli będzie unikał obcokrajowców w SpaceX, i o łamanie przepisów bezpieczeństwa, jeśli ich zatrudni. Takie oskarżenia mogą zadziałać jeżeli ktoś manipuluje opinią publiczną. Mimo to, rzadko prowadzą do skutecznych oskarżeń przed sądem - ponieważ praktyka związana z interpretacją przepisów pozwala rozstrzygnąć takie sprzeczne ze sobą oskarżenia i rozwiać wątpliwości.
No dobrze, ale jak ma się to do inwestycji budowlanych? Cóż, umowy budowlane mogą zawierać zestawy warunków, które na pierwszy rzut oka wydają się sprzeczne – lub co gorsza, wymagają tego, co jest niemożliwe lub niepraktyczne. Na przykład obowiązek znalezienia wszystkich wad konstrukcyjnych w ciągu 3 dni od zawarcia umowy – jest to prawie niemożliwe lub niewykonalne. Innym przykładem jest skrajna i nierozsądna interpretacja klauzuli przedawnienia (time barring).
Aby rozstrzygnąć sprzeczne lub niejasne warunki, doświadczony doradca weźmie pod uwagę literalne brzmienie przepisów, intencje, umowę jako całość, precedensy, prawo ogólne itp.
Ale są doradcy, którzy są przekonani o swojej ocenie, a jednocześnie nieświadomi praktyki budowlanej. Takim naiwnym doradcom łatwo przyczepić się literalnego brzmienia pojedynczej klauzuli umownej i przez to, wciągnąć swojego klienta w niepotrzebny spór. Każdy może popełnić błąd, ale w tym przypadku ostateczne koszty niepraktycznej interpretacji poniesie nie doradca, a inwestor.
[Koordynacja wielu głównych wykonawców] Czas spędzony na budowie jest kosztowny, a związana z tym koordynacja zaangażowanych firm stanowi główne ryzyko za które płacimy Generalnemu Wykonawcy. Oszczędności w tym zakresie mogą być kuszące np. zatrudnienie planisty i zaangażowanie kilku wyspecjalizowanych wykonawców zamiast jednego. Można zaoszczędzić jeszcze więcej czasu i pieniędzy, delikatnie przyspieszając harmonogram.
Czas realizacji zawarty w umowie (np. FIDIC) rzadko uwzględnia rezerwę na nieoczekiwane zdarzenia. Innymi słowy, wszystkie nieoczekiwane zdarzenia są przedmiotem wydłużenia czasu na realizację. Może to mieć wpływ, na kolejnych Wykonawców w znacznie większym stopniu niż moglibyśmy się spodziewać.
Przy "napiętym" harmonogramie projektu, nad którym pracuje kilku głównych Wykonawców, nieoczekiwane opóźnienia wymagają korekt harmonogramu (kosztownych), sprawnego nadzorowania planów łagodzących, wydłużenia terminów realizacji i zaakceptowania dodatkowych kosztów. Nawet jeżeli brzmi to surowo, może to być najlepszy możliwy wynik.
W najgorszej sytuacji, ale bardziej powszechnej - bez sprawnego zarządzania harmonogramem, terminy realizacji prac przez głównych wykonawców staną się "nieosiągalne", a kontrola nad nowymi terminami/harmonogramem utracona.
Utrata kontroli nad harmonogramem to przykład bardzo poważnych konsekwencji, które ponosi Inwestor. Z drugiej strony mamy perspektywę firmy zarządzającej budową. Zewnętrzny Koordynator nie ma prawie żadnego interesu w sprawnym zarządzaniu czasem - tylko zawodowe ambicje. To dlatego, że:
zazwyczaj, firmy zarządzające są opłacane według godzin/etatów, za wykonanie pracy "najlepiej jak potrafią", niezależnie od wyniku,
w przypadku opóźnień, całą uwagę skupia "zdarzenie opóźniające" a nie sposób zarządzania harmonogramem,
w przypadku problemów z harmonogramem Inwestor staje się jeszcze bardziej zależny od Koordynatora,
ostatecznie to Inwestor pokrywa wszystkie koszty.
Powyższy problem jest trudny do rozwiązania. Po pierwsze, jeżeli nie zamierzasz realizować się w branży Inwestycji budowlanych, a liczysz na zrealizowanie pojedynczej inwestycji i korzystania z finalnego efektu - nie radzę podejmować ryzyka koordynowania wielu wykonawców. Nie każdy musi się tego uczyć.
Po drugie, aby właściwie zarządzać takimi powiązanymi harmonogramami, planista musi być świadomy (i) przepisów prawnych, aby pociągnąć wykonawców do odpowiedzialności za opóźnienia, (ii) reguł sądowej analizy opóźnień , aby odróżnić wpływ poszczególnych opóźnień (tj. odróżnić opóźnienia wynikające z niewykonania zobowiązania przez wykonawcę od opóźnień spowodowanych siłą wyższą) i ocenić ich wpływ, a także (iii) harmonogram musi być relatywnie prosty i sprawnie zarządzany. Są to kompetencje, których planiści skupieni na planowaniu prospektywnym przeważnie nie posiadają.
[Wnioski] Jak pokazują przykłady, firmy zarządzające budową mają przynajmniej kilka sposobów na nadużywanie zaufania swoich klientów. Z mojego doświadczenia wynika, że nadmiernie zaufani doradcy pozostawieni bez kontroli mogą wykorzystać swoich klientów, zatrzymywać inwestycje budowlane i przenosić je z placu budowy na salę sądową. Przemyśl jeszcze raz porady, które otrzymujesz od swoich firm konsultingowych, i sprawdź, czy spór na budowie nie wynika z konfliktu interesów Projektanta i Inżyniera.
Comentarios